청약통장 예치금 기준 (300만원, 600만원, 담보대출)
청약통장에 든 돈이 계속 신경 쓰입니다. 주변에선 집값 오르니까 청약은 이제 의미 없다고 하고, 그렇다고 해지하자니 아까운 게 시간인데요. 저도 몇 년 전 은행에서 "월 2만원만 넣어도 됩니다"라는 말만 듣고 시작했다가, 나중에서야 구조를 제대로 이해했습니다. 결론부터 말하면 최소 300만원, 가능하면 600만원까지는 맞춰두는 게 효율적입니다. 왜 그런지 하나씩 풀어보겠습니다.
민간분양은 입장료만 보는 게임입니다
청약통장은 크게 민간분양과 공공분양에 쓰입니다. 재개발이나 재건축처럼 조합이나 시행사가 주도하면 민간, LH나 SH 같은 공기업이 주도하면 공공으로 나뉩니다. 겉보기엔 똑같은 아파트지만 당첨자 뽑는 방식이 완전히 다릅니다. 민간분양에선 통장에 얼마 들어있는지만 봅니다. 이게 예치금 기준인데요, 서울 기준 전용 84㎡까지는 300만원이 최소선입니다. 이 돈은 청약 신청 전까지만 채워두면 되고, 한 번에 때려 박아도 상관없습니다. 입장 티켓일 뿐이고 당첨은 가점제나 추첨제로 따로 가리거든요. 특별공급도 마찬가지입니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 같은 유형별로 선정 기준은 다르지만, 예치금 기준은 공통으로 넘어야 합니다. 그래서 저는 일단 300만원부터 맞춰뒀습니다. 당장 청약 계획이 없어도 기회 티켓은 들고 있다는 안정감이 컸거든요.
공공분양은 꾸준함을 보는 구조입니다
공공분양부터는 조금 복잡합니다. 같은 청약통장을 쓰지만, 이번엔 얼마나 오래 꾸준히 넣었는지를 따집니다. 월 25만원이 납입 인정 금액인데요, 이 금액을 몇 회차에 걸쳐 넣었는지가 점수가 됩니다. 예를 들어 300만원을 한 번에 넣으면 1회차에 25만원만 인정됩니다. 하지만 25만원씩 12개월 넣으면 12회차에 300만원이 쌓이는 거죠. 제가 처음 2만원씩 넣을 때가 생각납니다. 1년 넣어도 24만원인데 회차는 12회를 다 써버렸습니다. 같은 기간 25만원씩 넣었다면 300만원이 될 수 있었는데 말이죠. 공공분양에서 "3천만원 커트라인"이라는 건 25만원×120회차, 또는 옛날 기준 10만원×300회차를 채운 사람들입니다. 지금 당장 돈 있다고 되는 게 아닙니다. 그런데 여기서 포기하긴 이릅니다. 공공분양은 특별공급 비율이 80%입니다. 일반공급에서 순차제 경쟁에 밀려도 유형별 우선순위로 당첨될 수 있는 물량이 훨씬 많다는 뜻입니다. 그럼 통장은 입구 기준만 맞추면 충분합니다.
600만원이면 모든 조건을 커버합니다
공공분양 특별공급 중 통장 기준이 가장 높은 건 생애최초입니다. 가입 후 1년 이상, 12회 이상 납입, 예치금 600만원 이상이 조건입니다. 물론 25만원씩 달마다 넣었다면 더 좋지만, 일시로 채워도 자격은 됩니다. 600만원을 맞추면 민간이든 공공이든, 어떤 유형이든 통장 때문에 탈락할 일은 없습니다. 솔직히 신혼부부 특공만 노린다면 600만원까지 필요 없긴 합니다. 하지만 저는 유사시를 대비해서 모든 방패를 뚫는 창을 만들어두고 싶었습니다. 그래서 600만원을 기준으로 잡았습니다. 더 넣으면 당연히 좋습니다. 공공 일반공급에서 순차제 경쟁도 가능하고, 민간에서 넓은 면적대 청약도 할 수 있으니까요. 하지만 2~3천만원 묶는 게 부담스럽다면, 최소한 600만원은 지켜두자는 겁니다. 제 경험상 이 정도면 기회비용과 기회 확보 사이에서 가장 합리적인 타협점이었습니다.
급전 필요하면 해지 대신 담보대출을 쓰세요
청약통장을 깨야 하나 고민되는 순간이 옵니다. 급전이 필요하거나 투자 기회가 보일 때죠. 주변에선 주식으로 굴려서 5억 만들라고도 합니다. 물론 그럴 수도 있지만 망원이 될 수도 있습니다. 정말 그 돈이 필요하다면 청약통장 담보대출을 받으세요. 예치금의 95%까지 나옵니다. 저도 한번 써봤는데, 통장은 유지하면서 급한 불은 끌 수 있었습니다. 해지하면 다시 0에서 시작인데, 담보대출은 시간을 지켜줍니다. 청약은 시간이 자산입니다. 가점도 시간이고, 납입 회차도 시간입니다. 중간에 깨면 그 시간을 다시 살 수 없습니다. 시장 상황은 계속 바뀝니다. 지금은 통장 필요 없다고 하다가도 나중엔 빨리 아이 통장부터 만들라고 할지 모릅니다. 청약이 완벽한 제도는 아닙니다. 지역, 소득, 가점 상황에 따라 당첨 가능성이 현실적으로 매우 낮은 경우도 있습니다. 이럴 땐 자금이 장기간 묶이는 기회비용도 냉정하게 따져야 합니다. 하지만 그나마 공정한 룰로 싸울 수 있는 무대가 청약입니다. 모두가 같은 조건에서 출발할 수 있는 시장은 이 사회에 많지 않습니다. 당장 1~2년 내 분양 계획이 없다면 투자 병행도 충분히 합리적이지만, 저는 일단 기회 티켓은 들고 가기로 했습니다. 당첨이 안 돼도 마음은 편합니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=4Y6mQIBJZBo
